米國房地產(chǎn)?這讓齊磊本能的想起了次貸危機。
三年后,由米國房產(chǎn)不良貸款引發(fā)的全球性經(jīng)濟危機。
本能的就想搖頭,不讓吳寧趟這趟渾水。
但是細(xì)想了一下,又好像不是那么簡單,不能武斷地認(rèn)為有次貸危機就不能投資米國房地產(chǎn),事實可能正好相反。
而吳寧見齊磊在沉吟,也把自己的一些想法和考量說了出來。
“現(xiàn)在是米國房地產(chǎn)市場最好的時候,又有德盛做背景,我很容易就能拿到地、開發(fā)牌照。甚至借金融便利,實現(xiàn)拿地、開發(fā)、銷售、貸款、貸款金融產(chǎn)品等全套的房地產(chǎn)服務(wù)?!?
“這里面利潤不小?!?
吳寧知道,齊磊其實很反感炒房。以前也不止一次說過,商品房市場化沒有任何問題,可是完全套用西方國家的房產(chǎn)路線是不可行的。
因為,以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區(qū)別。
房子在中國百姓心中的位置遠(yuǎn)大西方,這會形成供需關(guān)系極度不平衡的畸形市場。
老百姓極度需要房產(chǎn),可偏偏高度需求又無法養(yǎng)成市場的自律性。
在所有商品中,可能房產(chǎn)是百姓容忍性最高的商品,這自然會助長商人的貪欲,鞏固商人的掠奪地位。
而房產(chǎn)對中國人幸福度的占比又極大,很容易造成很多不必要的麻煩。
但是話說回來。我又不在中國炒房,去禍害米國人,吳小賤真的一點心理負(fù)擔(dān)都沒有。
“我覺得,這事兒能干!不見得比股市賺的少,而且風(fēng)險也更小些。”
齊磊下意識地點了點頭,跟了一句,“是現(xiàn)在風(fēng)險小,以后可就不一定了?!?
拋開個人情感因素,齊磊再清楚不過,當(dāng)下可不僅僅是米國房產(chǎn)最好的時候,而是最瘋狂的時候。
再次沉吟很久,最終點了點頭,“可以!”
吳寧一喜,齊磊說可以,那這事兒就成了一半兒了。
“不過!”齊磊話鋒一轉(zhuǎn),嚴(yán)肅地看著吳寧,“你只能玩兩年,最多三年,之后就得脫身?!?
吳寧不解,“為什么?”
兩三年對房產(chǎn)市場來說,太短了。
齊磊答,“因為,米國樓市最多三年就得塌房!”
吳寧聽的一支棱,嘴角抽搐,“不…不能吧?你是沒看見米國樓市有多火爆,怎么可能兩三年就塌?”
“不可能!絕對不可能!”
齊磊笑了,“你還別不信,你聽我給你分析?!?
吳寧明顯不太信任,“你說說看?!?
……
很多人可能認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)行業(yè)從04年開始迎來了十幾年的瘋狂。可實際上,和次貸危機前幾年的米國比起來,根本就是小兒科。
由于98年的亞洲金融危機、以及發(fā)生在歐洲的北約轟炸nlm,導(dǎo)致大量資金流入米國。
隨后,互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破碎,又讓最大的資金海綿壓縮,釋放更多的資金。
而這么多錢聚集在米國無處釋放,同時,在反恐戰(zhàn)爭之前和初期,米國國民收入這一塊又有相當(dāng)?shù)馁徺I力,于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場。
這一點上,全世界任何一個國家都是一樣的。
有錢就蓋房子,誰也不能免俗。
這直接導(dǎo)致了從2000年左右到2007年,米國房地產(chǎn)市場的空前膨脹。
近乎瘋狂。
瘋狂到什么程度呢?
就不要說房價了,我們中國老百姓關(guān)心的那點房價在那個時期的米國根本就不夠看,有更荒誕的。
那就是,但凡不是流浪漢、破產(chǎn)者,但凡有一份工作,哪怕是餐廳服務(wù)員、臨時工,你都能買房子。
甚至,你連首付都沒有也能買房子!
因為,根本就不用付首付。
過癮吧?一分錢不花就能有自己的房子?
呵呵,不但不用首付,利息還低呢!可千萬別當(dāng)這是好事兒,這是一個災(zāi)難,是資本的最后瘋狂。
要看看0首付是怎么來的。
銀行和機構(gòu)為了盈利已經(jīng)瘋了,一套房子通過操作可以貸兩份款。
就比如,一套首付30%,貸款70%的公寓,貸款金融機構(gòu)可以先用正規(guī)渠道從銀行貸出70%,這和我們的貸款流程差不多。
然后再在他們的操作之下,用同一套房子再做一份貸款合同,把首付的30%也從銀行貸出來。
于是,不花錢就能擁有房子,利息還低。
這種好事兒,普通民眾誰不高興?
要知道,住房焦慮在任何一個社會都是存在了,而且是普遍存在。
這直接導(dǎo)致了那幾年米國房市的野蠻生長,用戶購買欲望激增。而且,哪怕是有錢全款買房也要貸款。
可是,對于相當(dāng)一部分民眾來說,他們是不具備金融思維和長遠(yuǎn)計劃的。只圖眼前買到了房,卻沒有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款,以及失業(yè)后的斷供的風(fēng)險會導(dǎo)致的災(zāi)難。
更不要說泡沫化房產(chǎn)市場暴雷之后,房價暴跌,房子成了負(fù)資產(chǎn)。那些有能力的中產(chǎn)階級也無法支撐房屋帶來的壓力,紛繁破產(chǎn)。
而在暴雷之前,這些0首付、家庭收入較低、抗風(fēng)險能力弱的貸款者、就成了次級貸款,就是斷供風(fēng)險高的貸款用戶。
更作死的是,明知次級貸款存在高風(fēng)險的情況下,資本依舊貪得無厭。為了追求利益的最大化,把米國的樓市貸款與金融掛鉤了。
也就是把這些次級貸款打包成金融產(chǎn)品,最終導(dǎo)致了席卷全球的次貸危機。
這都是齊磊前世記憶帶來的見識。
可是,怎么解釋才能讓吳寧意識到兩三年之內(nèi)米國房市要塌房呢?這卻是個難題。
想了很久,突然發(fā)問,“我問你,米國的cds市場有多大?”
吳寧挑眉,突然問這個做什么?不過也不是什么難題,“大概60多萬億吧!”
cds,就是信用違約互換。了解一點米國金融體系的人都知道。
說直白一點就是,很多銀行、機構(gòu)、資本為了賺取暴利,經(jīng)常會采取杠桿操作。
至于杠桿操作是什么?
舉個例子,一個銀行有100億的投資資金,不管他投資什么項目,假設(shè)盈利5%,那就是100億賺5億。
可是,假如銀行拿100億做抵押,去借3000億的資金,這就叫加30倍的杠桿。然后再來看盈利5%,可就完全不一樣了。3000億的5%,就是150億!
相當(dāng)于本錢100億來說,就是150%的暴利。
可是反過來,假如虧損了5%,那么銀行不但賠光了自己的100億,還欠50億。
風(fēng)險與受益同在。這就是杠桿。
那么問題就來了,資本也知道加杠桿風(fēng)險太大,肯定要想辦法規(guī)避吧?
有人就想出一個辦法,給杠桿投資投“保險”。這種保險就叫cds,信用違約互換。
比如,還是那家100億資產(chǎn)的銀行a,為了逃避風(fēng)險,就找到了另一家銀行或者保險公司b。
a對b說,“你幫我的貸款做違約保險怎么樣?我每年給你1.5億的保費,連續(xù)10年,一共15億。
a的算盤是如果賺了,我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了,150億你來賠,和我也沒關(guān)系。對吧?
b也好好琢磨了一下,還慎重的做了統(tǒng)計分析,發(fā)現(xiàn)a在做的生意賠錢的幾率只有1%。
一算賬,假設(shè)我收一百單這種擔(dān)保合同,15億乘100,就是1500億。1%賠錢,也就一單賠錢就賠150億,我還剩1350億,還是有得賺的。
于是,b就答應(yīng)了給a做保險。
ab都認(rèn)為這筆生意對自己有利,皆大歡喜。
然后,注意!擊鼓傳花的游戲開始了。